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Text File  |  1993-06-13  |  8KB  |  194 lines
  1.  
  2. SECTION 2:  EXECUTIVE SUMMARY & RECOMMENDATIONS
  3.  
  4. This study has been conducted as a "snap-shot" captured against
  5. a panorama of dramatic economic and structural change in the
  6. world we all have come to know.  The traditional rule- book for
  7. planning and managing inflation-driven growth of the past three
  8. decades is obsolete and inapplicable as we experience real
  9. decline in growth and a lack of certainty in our future.
  10.  
  11. The once flourishing industrial area of North Etobicoke has lost
  12. 4,500,000 sq.  ft.  or 10% of its businesses and industry since
  13. 1989.  This represents a loss of approximately 4,000 jobs and
  14. direct business taxes of $7,000,000 annually.  Current
  15. projections indicate continued net losses to be 1,500,000 s.f.
  16. over the next year.
  17.  
  18. This background represents a crisis situation as Etobicoke
  19. strives to maintain its high standards as a place in which to
  20. work, live and recreate under the constraints of diminished
  21. financial resources.
  22.  
  23. We believe that substantial improvements can be achieved through
  24. the application of vigorous and creative solutions by the vested
  25. interests in this community.
  26.  
  27. We have adopted a "Made in Etobicoke" approach to change which
  28. reinforces the need for the entire community to contribute
  29. towards and be accountable for the success of a common agenda to
  30. stimulate growth.  We have avoided the tendency to look for help
  31. beyond the City's borders because, frankly, we feel it cannot be
  32. delivered.  In certain areas such as taxation, however, an
  33. extensive lobbying effort must be conducted to achieve the
  34. required long-term goals.  Success will depend on the City's
  35. ability to exhibit the strong leadership and political will to
  36. change its historically low-key approach to development.
  37.  
  38. ACHIEVING RESULTS
  39.  
  40. Land Use Policy and Economic Development are the most direct and
  41. effective means of stimulating growth at the City's disposal.
  42. Based on the continued urbanization of Etobicoke over the past
  43. 30 years, we have identified critical changes which must occur
  44. in order to act as a catalyst for investment decisions by the
  45. private sector.  Other changes and initiatives by the City are
  46. proposed which will have a strong impact on improving the
  47. climate in which business, industry and the public relate to
  48. City Hall.
  49.  
  50. The recommendations propose strategic changes in the way that
  51. Etobicoke:
  52.  
  53. 1.    utilizes its assets;
  54. 2.    applies land use policy;
  55. 3.    handles the approval process;
  56. 4.    markets itself and communicates ideas.
  57.  
  58. These four general principles have been arrived at from an
  59. overall review of the situation in Etobicoke and all imply a
  60. shift or refinement in current policy.  Benefit to be derived
  61. from the specific recommendation should be understood in light
  62. of the general principal behind it.
  63.  
  64. 1.  Utilization of Assets: Within the Greater Toronto area there
  65. is sufficient evidence of successful use of land holdings (and
  66. leasehold needs) by municipalities in a manner to effectively
  67. promote economic development.  Etobicoke does not currently have
  68. a strategic approach to its land and real estate assets.  The
  69. City will benefit both directly (through jobs and development)
  70. and indirectly (through a pro-active image) by undertaking this
  71. course of action.
  72.  
  73. 2.  Land Use Policy: As a result of cyclical change in the
  74. industrial lands through the process of urbanization, potential
  75. for redevelopment exists but requires the catalyst of land use
  76. changes.  This must be initiated by the City in a pro-active
  77. manner through selective re-zonings and revisions to the
  78. Official Plan.  Private sector investment and initiative can be
  79. expected to follow this lead.
  80.  
  81. 3.  Approval Process: The lengthy and complicated process
  82. required to secure low-impact rezonings is a deterrent to
  83. specific types of desirable redevelopment.  Strategic changes in
  84. the controlling policy can be achieved which will shorten the
  85. approval cycles without loss of planning control or the review
  86. process.  We have reviewed the use of these types of strategies,
  87. such as the application of Holding Designations in other
  88. municipalities and feel it will have a positive impact on
  89. redevelopment and investment.
  90.  
  91. 4.  Marketing and Communication: Etobicoke has seriously lagged
  92. behind other neighbouring municipalities with its low- key
  93. approach to development.  This has had a long-standing negative
  94. impact on the business perception of the City which must be
  95. turned around.  The City must recognize the need to compete
  96. effectively in soft economic markets by bringing to bear its
  97. resources under a comprehensive approach to re- position the
  98. City's image.  Along with the currently proposed Etobicoke
  99. Economic Development Corporation, City Council must support a
  100. co-ordinated effort to improve Etobicoke's business image.
  101.  
  102. PLANNING
  103.  
  104. Building on the foundation set in the new Official Plan,
  105. planning issues focus on the redevelopment potential of lands
  106. through strategic land use changes (in areas that can support
  107. it).  Certain areas will develop under owner initiative, but
  108. others will require encouragement from the City.  We have
  109. identified the major strategic sites which will require
  110. redevelopment under comprehensive Master Plan controls or at the
  111. City's initiative.  This strategy requires the City to be an
  112. advocate of change in response to evident market pressures.
  113.  
  114. ECONOMIC DEVELOPMENT
  115.  
  116. Economic Development changes hinge on Etobicoke's recognition of
  117. the need to be involved in a proactive manner in redevelopment.
  118. The City can have impact through the creative application of
  119. City Land Assets and the Municipal Land Fund.  The City must
  120. confirm the intent behind the land fund as a stimulus to
  121. development and growth.  This should be combined, where
  122. possible, with City land holdings that have development
  123. potential.
  124.  
  125. Under this new policy, City lands can and should be developed
  126. with private sector participation.  The direct economic benefit
  127. derived from the sale of lands or financial participation could
  128. then be re-invested in other initiatives.
  129.  
  130.  
  131. We have 'dove-tailed' Planning and Economic Development
  132. recommendations to make this achievable.  Notwithstanding the
  133. need to develop specific detailed policy in this area, this
  134. first step will be a clear signal of innovation and change.
  135. Etobicoke's recognition of Pearson International Airport as a
  136. critical factor in its existing development and future growth is
  137. an underlying theme in a number of recommendations.  It has been
  138. the catalyst for intensive development and its importance to all
  139. of Etobicoke in the future cannot be undervalued.
  140.  
  141.  
  142. ANCILLARY TOPICS
  143.  
  144. Based on the foundation of Planning and Economic Development
  145. changes, a number of ancillary areas are subject to
  146. recommendations for fine-tuning.  Briefly, they are as follows:
  147.  
  148. Marketing:
  149.  
  150. These recommendations are critical to creating an awareness of
  151. change in the City and directing this toward specific targets.
  152. This requires a comprehensive approach and centralized
  153. management.  This can be best achieved through a department or
  154. agency such as the proposed Etobicoke Economic Development
  155. Corporation.
  156.  
  157. Transportation:
  158.  
  159. Transportation has been a critical factor to the successful
  160. development of lands in North Etobicoke.  Continued improvement
  161. of the system is necessary to enhance redevelopment potential,
  162. to link North and South Etobicoke and to lock in the Airport as
  163. a transit destination.
  164.  
  165. Environmental:
  166.  
  167. These concerns are a growing part of redevelopment scenarios.
  168. The critical item is to develop a document clearly defining the
  169. City's role and limiting its liability as a result of approving
  170. development.
  171.  
  172. Taxation and Levies:
  173.  
  174. Key items stress the need for balancing in taxation throughout
  175. the G.T.A.  market to ensure a return to competitive tax
  176. structures.
  177.  
  178. Processing of Approvals:
  179.  
  180. This section proposes changes to the approval process in order
  181. to make it more accountable, more understandable and more
  182. effective for all parties.
  183.  
  184. (Please  comment  on  these issues,  your  perception  of their
  185. general  effect  on  the  community or your perception of their
  186. direct effect on you or your company.  Press (R) to REPLY to a
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  188.  
  189.  
  190. Thankyou for calling IASC-BBS conference services
  191.  
  192. Secretariat
  193.  
  194.